• Come pagare meno tasse: detrarre dal reddito interessi passivi sui mutui

    Valigia e banconoteGli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca e finalizzati all´acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari sono detraibili nella misura del 19% fino ad un ammontare massimo di 4.000 euro.
    Se si fruisce di un contributo statale o di altri enti pubblici, la detrazione spetta per la differenza.

    Non è possibile portare in detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancario, cessione dello stipendio e comunque gli interessi derivanti da finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo.

    Unitamente agli interessi passivi sono detraibili le commissioni spettanti agli istituti di credito per la loro attività  di intermediazione, le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo, le spese di istruttoria, la perizia tecnica nonché le imposte di registro, ipotecarie e catastali, l´imposta per l´iscrizione e la cancellazione dell´ipoteca.

    Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l´acquisto dell´immobile la detrazione deve essere applicata in misura proporzionale. La quota di interessi su cui calcolare la detrazione è data dal rapporto tra il costo di acquisizione dell´immobile moltiplicato per gli interessi pagati e il capitale dato in mutuo:

    Costo di acquisizione dell´immobile x Interessi : Capitale dato in mutuo

    Affinché la detrazione sia possibile è necessario che il mutuo sia finalizzato all´acquisizione dell´abitazione principale. Presupposto della detrazione, quindi, è il diritto di proprietà  sull´immobile: il beneficiario della detrazione, pertanto, deve coincidere con il proprietario dell´unità  immobiliare. Questo vuol dire che, ancorché la detrazione spetti anche in relazione all´acquisto di un immobile da adibire a prima casa dei propri familiari (ad esempio un figlio), colui che stipula il mutuo non potrà  detrarre gli interessi passivi se non risulta proprietario dell´immobile.

    Con riferimento ai familiari si configurano tre differenti situazioni:

    • comproprietà  dell´immobile e contitolarità  del contratto di mutuo, la detrazione spetta a tutti i contribuenti purché proprietari dell´immobile e mutuatari. In tal caso il limite di 4.000 euro è riferito all´ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione e ciascun titolare fruisce della detrazione per la propria quota di interessi;
    • comproprietà  dell´immobile e titolarità  del contratto di mutuo da parte di un solo soggetto, la detrazione spetta esclusivamente al mutuatario il quale fruirà  della detrazione piena;
    • proprietà  esclusiva dell´immobile e contitolarità  del contratto di mutuo, la detrazione spetta solo al proprietario limitatamente alla propria quota.

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    Commenti

    1. stefy dice:

      Mia madre ha acquistato una casa con mutuo. E’ proprietaria solo di questa casa. Ma per sopperire alle spese di mutuo la casa è stata affittata con contratto regolare.
      Può detrarre gli interessi passivi?
      Inoltre, l’ affittuario non paga l’affitto da circa 8 mesi, il commercialista ha detto che anche se non paga, nella denuncia dei redditi deve mettere comunque il reddito dichiarato nel contratto..possibile?

    2. Alessandra Gualtieri dice:

      Direi che la risposta è sì ad entrambi i quesiti:
      per i mutui contratti per l’acquisto della prima casa (bisogna esservi residenti) è consentito detrarre gli interessi passivi; per i contratti di locazione con rendita stimata mi sa è necessario dichiarare il reddito presunto!

    3. Carlo Bertello dice:

      Ho letto la domanda di stefy ( 17aprile 2012 ) circa la deduzione degli interessi passivi della casa acquistata con mutuo e data successivamente in affitto e sono rimasto stupefatto della risposta di alessandra gualtieri (18 aprile 2012) .
      Infatti come si fa a mantenere la residenza (condizione necessaria per ottenere la detrazione degli interessi sul mutuo) nel momento in cui in quella casa vive un inquillino con regolare contratto di affitto ( sia pur non pagante da 8 mesi) ?
      La proprietaria dovrebbe dimostrare concretamente che anche lei continua a vivere in quella casa condividendola con l’inquillino. Ma ciò è possibile?
      Una risposta chiara aiuterebbe mio figlio che paga il mutuo per la sua casa e che l’ha affittata proprio per sopperire alla rata del mutuo stesso ed attulmente vive con me .
      Grazie per la risposta Carlo Alberto

    4. Alessandra Gualtieri dice:

      Una premessa: la casa deve essere stata anche acquistata con un mutuo stipulato con le agevolazioni prima casa. Ma presumo sia così visto che la signora non possiede altri immobili (il contratto di mutuo va presentato al CAF quando si chiede di poter scaricare gli interessi passivi).
      Passando alla questione residenza: per poter stipulare il mutuo, si deve spostare la residenza nell’immobile. Se poi questo viene affittato, la residenza non si perde se l’inquilino non sposta a sua volta la residenza nell’immobile locato (ma vi mantiene solo il domicilio). In questo caso non vi è necessità  di annetterlo allo stato di famiglia della proprietaria e quindi la signora può mantenere lì la propria residenza.
      La registrazione del contratto di affitto non obbliga a spostarvi la residenza.
      Si può avere il domicilio dove abitualmente si dimora (magari temporaneamente per motivi di lavoro) ma avere la residenza dove nel lungo periodo si dichiara di risiedere.
      Tecnicamente, quindi, se l’inquilino non si dichiara residente in quell’immobile, la signora può tranquillamente mantenere lì la propria e scaricare gli interessi del mutuo.

    5. massimiliano dice:

      Conversazione interessante:
      Quindi se il mio inquilino non è residente, io posso detrarre gli interessi senza incorrere in sazioni?

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